09.04.2013

Reform des Kondominiums, Gesetz Nr. 220/2012

Verehrte Eigentümer,

am 18. Juni 2013 tritt das Gesetz Nr. 220/2012 in Kraft, durch das im Rahmen der Verwaltung von Kondominien verschiedene Veränderungen eingeführt werden. Es handelt sich um eine seit langem anstehende Reform, die eine seit über 70 Jahre geltende Rechtsordnung ablösen wird. Die Reform umfasst zahlreiche Neuerungen, von denen einige mit Sicherheit in Zukunft noch eingehender betrachtet werden müssen, da sie grundlegend verändernde Eingriffe in die Belange des Kondominiums und somit auch in unseren Alltag mit sich bringen werden. Wie ANACI halten auch wir es für sinnvoll, von all den eingeführten Änderungen zunächst insbesondere auf die unmittelbarsten und wichtigsten hinzuweisen, auch weil deren Nichtbeachtung zur Beschlussunfähigkeit der Kondominiumsversammlung führen könnte, was unnötigen Zeit- und Geldaufwand nach sich ziehen würde.

Einberufung:

Die Vorankündigungsfrist von 5 Tagen für den Versammlungstermin in 1. Einberufung bleibt unberührt. Die Einberufungsmitteilung kann zugestellt werden durch Einschreiben, Fax, zertifizierte E-Mail oder persönliche Übergabe.

Zusammensetzung und Beschlussfähigkeit der Versammlung:

1. Einberufung:

Die Versammlung setzt sich zusammen aus der Mehrheit der Miteigentümer und 2/3 des Gebäudewerts.

Die Beschlussfassung erfolgt mit der Mehrheit der Anwesenden, die mindestens die Hälfte des Wertes vertreten müssen.

2. Einberufung:

Die Versammlung setzt sich zusammen aus 1/3 der Miteigentümer und 1/3 des Gebäudewerts.

Die Beschlussfassung erfolgt mit der Mehrheit der Anwesenden, die mindestens ein Drittel des Wertes vertreten müssen.

Vollmachten, mehrere Inhaber, und Stimmrechtsvertretung in der Versammlung:

Vollmachten bedürfen grundsätzlich der Schriftform;

in Kondominien mit mehr als 20 Miteigentümern darf ein Bevollmächtigter nicht mehr als 1/5 der Eigentümer und 1/5 der Miteigentumsanteile des Gebäudewertes vertreten;

der Verwalter kann NICHT mehr als Bevollmächtigter auftreten;

im Fall einer Wohneinheit, die sich im gemeinsamen Besitz mehrerer Personen befindet, dürfen diese bei der Eigentümerversammlung nur durch eine einzige Person vertreten sein;

der Verwalter muss von den Miteigentümern entsprechend den Bestimmungen 1106 des Zivilgesetzbuches bestimmt werden.

Eigentümerverzeichnis:

Im Sinne des Artikels 1130, Nr. 6, Zivilgesetzbuch, eingeführt durch Art. 10 des Gesetzes vom 11. Dezember 2012, Nr. 220, muss der Verwalter ein „Eigentümerverzeichnis“ anlegen, woraus sich für die Eigentümer die Pflicht zur Bereitstellung der hierfür notwendigen Informationen ergibt.

Dabei handelt es sich um:

a) allgemeine Angaben der einzelnen Miteigentümer sowie der Inhaber dinglicher Rechte (z.B.: Fruchtgenuss, Nutzung, Wohnrecht, Dienstbarkeit, Erbbaurecht) sowie Genussrechte (z.B. Miete, Darlehen);

b) Steuernummer, Angaben zu Wohnsitzen;

c) Katasterangaben jeder Wohneinheit;

d) alle Daten, die die Sicherheit der eigenen Immobilie betreffen.

Wir möchten ausdrücklich darauf hinweisen, dass der Verwalter, sollte der Eigentümer diese Angaben innerhalb der neuen gesetzlichen Frist nicht oder nur unvollständig liefern, gezwungen ist, den Erwerb der Daten anordnen zu lassen und dem säumigen Eigentümer sämtliche anfallende Kosten in Rechnung zu stellen.

KOSTENVERTEILUNG DER ZENTRALEN HEIZUNGS- UND WARMWASSERVERSORGUNG

ERFASSUNGSGERÄTE FÜR WÄRME UND WASSER:

Innerhalb oder außerhalb jeder beheizten und mit einem Wasseranschluss ausgestatteten Wohneinheit sind ein oder mehrere Verbrauchserfasser installiert. Einige Anlagen sehen nur ein einziges Erfassungsgerät vor, das sowohl den Warmwasser- und den Heizungsverbrauch als auch gegebenenfalls den Kaltwasserverbrauch misst, wobei dieser in den meisten Fällen für jede Wohneinheit getrennt gehandhabt wird und es daher meist einen vom örtlichen Versorger eingebauten Zähler gibt. Der oder die am Beginn des Verteilungssystems der einzelnen Wohneinheiten installierten Verbrauchserfasser ist oder sind in jedem Fall Sondereigentum, womit Instandhaltung und Wartung in der ausschließlichen Zuständigkeit des Eigentümers der entsprechenden Immobilieneinheit liegen. Dies ist ein sehr wichtiger und häufig unterschätzter Grundsatz. Es ist daher immer ratsam, sich vom Installateur (beim Einbau oder bei der Wartung) oder bei der Wohnungsübergabe nicht nur Lage und Funktionsweise der verschiedenen Thermostate erklären zu lassen, sondern auch die der damit verbundenen Erfassungsgeräte, die den anzurechnenden Verbrauchsanteil auf der Basis der abgelesenen Zahlen festlegen. Weiterhin sollte man, vor allem in den ersten Jahren, auf halbjährlicher Basis die Zähler ablesen, um die eigenen Heizgewohnheiten gegebenenfalls anpassen und mögliche Abweichungen oder Defekte am Erfassungsgerät feststellen zu können.

Achtung: Zwar sind die Zähler Sondereigentum und unterstehen der eigenen Verantwortung, werden aber Abweichungen festgestellt, müssen diese dem Hausverwalter mitgeteilt werden, der die für die zentrale Versorgung zuständige Firma mit der Reparatur beauftragen wird, um Abweichungen bei den Ablesungen so gering wie möglich zu halten. Keinesfalls darf man den oder die Zähler ohne Genehmigung der für die Verbrauchsablesung zuständigen Firma eigenständig ersetzen.

KOSTEN UND AUSGABENVERTEILUNG WARMWASSER:

Man rechnet, dass für die Erzeugung von 1m³ Warmwasser innerhalb einer geschlossenen zentralen Heizanlage, unter Berücksichtigung des natürlichen Verlustes der Anlage selbst, etwa 8,5/9 m³ Gas notwendig sind zu einem Endpreis von 0,85 Euro (letztes Trimester 2012) pro m³ Gas. Somit ergeben sich für 1 m³ Warmwasser Kosten in Höhe von 7,225/7,650 Euro. Zu diesen Energiekosten muss der Kaufpreis für Kaltwasser in Höhe von etwa 0,75/0,90 Euro pro m³ hinzugerechnet werden. Die Berechnung ist relativ aufwendig, da es je nach verbrauchter Gesamtwassermenge drei unterschiedliche Tarife und eine Reihe von Fixkosten gibt. In Bozen kann somit der Endpreis für 1 m³ mit Erdgas erzeugtes Warmwasser heute auf etwa 8,00/8,50 Euro angesetzt werden.

Anders sind die Kosten im Fall von den Kriterien von KlimaHaus B/A/Gold entsprechenden Mehrfamilienhäusern, die die Erzeugung von Warmwasser durch erneuerbare Energiequellen vorsehen. In diesen Kondominien wird, sofern ein Erfassungsgerät vorhanden ist, das sowohl die durch Sonnenpaneele erzeugte Energie als auch die Kubikmeterzahl der durch das Solarsystem erzeugte Warmwasser erfasst, die Kosten pro Kubikmeter Warmwasser gedämpft durch die Menge des dank der Sonnenkollektoren zum „Nulltarif“ erzeugten Warmwassers.

KOSTEN UND AUSGABENVERTEILUNG HEIZUNG:

Die Aufteilung der Heizkosten erfolgt entsprechend der Norm UNI 10200:2005, die im Wesentlichen zwei Ansätze berücksichtigt: Ein Teil der Kosten ergibt sich aus dem persönlichen Verbrauch, ein zweiter aus den „Miteigentumsanteilen der installierten Heizleistung“ in der Wohnung als Bereitstellung der „Heizversorgung“. Üblicherweise beträgt, sofern die Kondominiumssatzung keine anderslautende Regelung vorsieht, der Fixkostenbeitrag nach Miteigentumsanteilen 30% der Gesamtkosten der Heiz- und Warmwasserversorgungsanlage (Strom, Instandhaltung des Brenners, Schornsteinfeger, Brennstofferwerb), während der Rest dem erfassten individuellen Verbrauch entsprechend aufgeteilt wird. Es kann also kein endgültiger Wert auf die Gesamtkosten für eine in einer zentralen Heiz- und Warmwasserversorgungsanlage erzeugten Kalorie angewendet werden, da dieser abhängig von den Unterhaltungskosten für das einzelne Heizsystem ständigen Änderungen unterworfen ist.

Die verbrauchsabhängigen Ausgaben werden unter den Eigentümern nach den von den Heizkostenverteilern in den einzelnen Wohnungen erfassten „Einheiten“ aufgeteilt. Die individuellen, auf jeden Eigentümer umgelegten Heizkosten berechnen sich also wie folgt:

Individuelle Heizkostenberechnung:

Grundkostenanteil nach Miteigentumsanteilen (Tausendstel) je nach auf der Wohnfläche bereitgestellter Leistung (kW) + Verbrauchskostenanteil in % der verbrauchten Einheiten der Wohnfläche (kWh)

Ein kW (Kilowatt) ist eine Leistungseinheit wohingegen eine kWh (Kilowattstunde) Maßeinheit für Energie ist: kW ist die eingesetzte und produzierte Leistung, multipliziert man sie mit der Zeit, erhält man die kWh, also die Energie. Es kann also Abnehmer mit unterschiedlicher Leistung (kW) geben, die die gleiche Energie (kWh) verbrauchen.

Heizkosten gesamt = Kosten nach Miteigentumsanteil + verbrauchsabhängige Kosten

Kosten nach Miteigentumsanteil:

Kosten für den Betrieb und die Instandhaltung der Heizanlage

Kosten für die Heizkostenabrechnung

Eventuelle Amortisationsraten für Investitionen an der Anlage

Kosten für den Energieverlust der Anlage (nach Schätzungen anhand möglicher Energieeffizienzprüfung)

verbrauchsabhängige Kosten = Gesamtkosten der Heizanlage - Kosten nach Miteigentumsanteilen

30.04.2010

ZERTIFIZIERUNG NACH UNI EN ISO 9001-10014

Nach der Erneuerung der Betriebsabläufe und aller Prozesse im Zusammenhang mit der Erbringung der Dienstleistungen im Rahmen der Immobilienverwaltung bestand das Studio Zucchiati mit brillantem Ergebnis die Prüfung für die Erteilung der UNI-EN-Zertifizierung für auf einen Qualitätsservice ausgerichtete Organisationssysteme. Diese europäische Anerkennung hat u. a. das Ziel, den Kunden einen sorgfältig abgestimmten und professionellen Service zu bieten, der zudem stets einen deutlichen und spezifischen Verweis auf alle Aspekte der Tätigkeiten und Methoden, anhand derer die geforderte Dienstleistung erbracht wird, liefern kann.

Die Zertifizierungsstelle ISOENCertification stufte das Studio Zucchiatti, das alle Voraussetzungen gemäß den gesetzlichen Bestimmungen und UNI EN ISO 9001 in Bezug auf Qualitätsmanagementsysteme (Quality Management Systems) und gemäß UNI EN ISO 10014 erfüllt, als geeignet ein..

30.05.2010

GvD 81/2008: Kondominien DVR UND DUVRI

Mit dem Inkrafttreten des GvD 81/08, das im Wesentlichen das Gesetz 626 über die Sicherheit am Arbeitsplatz ergänzt, wurden neue Formen zum Schutz der Arbeitnehmer und Arbeitnehmerinnen eingeführt, die sich auch auf die Tätigkeit des Kondominiums auswirken. Einerseits wurden die Sicherheitsmaßnahmen bei der Ausführung von außerordentlichen Arbeiten deutlich verschärft, andererseits muss eine Reihe von Dokumenten für die ordnungsgemäße Tätigkeit aller Einrichtungen, in denen eine berufliche Tätigkeit ausgeübt wird, zu denen auch das Kondominium gehört, abgefasst werden. Nach monatelangen ministeriellen Befragungen erhielt ANACI (Gesamtstaatliche Vereinigung der Kondominiums- und Immobilienverwalter) eine endgültige Antwort bezüglich der Verpflichtungen des Kondominiums.

Nur wenn das Kondominium direkter Arbeitgeber ist, ist es verpflichtet, ein Dokument zur Bewertung der Risiken (DVR) abzufassen, während in allen anderen Fällen die Abfassung eines technischen Berichts des Kondominiums ausreicht, der den Arbeitnehmern, die ihren Dienst im Kondominium leisten, zu übergeben ist. Diesbezüglich wurden unsere Kondominien bereits von Ing. Sasso in Augenschein genommen und kontrolliert. Er fasste das Dokument ab, das bei jeder Kondominiumsversammlung ab Mitte 2010 erörtert werden wird.

30.06.2010

M.D. 108/09 – AUFZÜGE – RISIKOANALYSENI

Am 1. September 2009 trat das Ministerialdekret 108/2008 über die Notwendigkeit, eine Risikoanalyse bezüglich der vor dem 24. Juni 1999 installierten Aufzugsanlagen durchzuführen, in Kraft. Dies bedeutet, dass innerhalb von maximal 5 Jahren Maßnahmen zur Anpassung an die Sicherheitsvorschriften gemäß UNI EN 81/80 vorgeschrieben werden müssen. Aufgrund dieses Ministerialdekrets, das die erhöhte Sicherheit für alte Aufzugsanlagen zum Ziel hat, müssen innerhalb weniger Jahre die meisten im gesamtstaatlichen Gebiet bestehenden Kondominien eine Ad-hoc-Inspektion seitens der lokalen Sicherheitsbehörde beantragen und sind vermutlich außerdem dazu gezwungen, kostspielige Anpassungsarbeiten an ihrem Aufzug vornehmen zu lassen.

Auch aus diesem Grund hob das Regionale Verwaltungsgericht Latium mit Urteil Nr. 5413 vom 1.4.2010 die Vorschriften gemäß M.D. 108/09 auf und blockierte momentan die Durchführung der entsprechenden Prüfungen.

Aufgrund der großen Verspätung, mit der dieses Urteil erging, müssen die Kondominiumsverwalter, die sich bereits organisiert hatten und einen Augenschein zur Bewertung der Risiken bei der Prüfbehörde beantragten – wie in unserem Fall –, nun diese Kosten, die nun nicht mehr obligatorisch sind, rechtfertigen. Glücklicherweise ist der betreffende Augenschein mit äußerst geringen Kosten verbunden, und wir sind sicher, dass es im Interesse aller Miteigentümer ist, das Sicherheitsniveau der Aufzüge unabhängig von gesetzlichen Vorgaben prüfen zu lassen, und so vollkommen frei darüber zu entscheiden, wie, ob und wann Maßnahmen getroffen werden sollen, um eventuelle festgestellte Mängel zu beseitigen.

20.07.2010

KONDOMINIUMSREFORM

Nachdem die Kondominiumsreform bereits seit einigen Monaten ihren gesetzlich vorgegebenen Verlauf nimmt, scheint es auch dank der geduldigen Überredungskunst seitens der ANACI-Vertreter ziemlich zügig voranzugehen, unter Berücksichtigung der Besonderheiten bei der Entwicklung der italienischen Normen, die oft unterbrochen und durch den Vorschlag neuer Änderungen berichtigt werden (letzter Änderungsvorschlag am 19.7.2010 mit 15 neuen Änderungen).

Der Gesetzesentwurf Nr. 71 zur Kondominiumsreform dürfte daher bis Jahresende fertiggestellt sein und eine historische Lücke sowohl gegenüber den anderen europäischen Ländern als auch gegenüber einer Berufskategorie, die die Interessen von Millionen von Personen vertritt und ihre Arbeit auf einige wenige Artikel des Zivilgesetzbuches aus den 1940er Jahren stützt, füllen.