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09.04.2013
RIFORMA DEL CONDOMINIO, legge 220/2012
Gentili condomini,
il 18 giugno 2013 entra in vigore la legge n. 220/2012 che introduce modifiche alla disciplina del condominio. Si tratta di una riforma attesa da tempo, che sostituisce una normativa in vigore ormai da oltre 70 anni. Molte sono le modifiche introdotte, alcune delle quali certamente dovranno essere oggetto di approfondimento andando ad introdurre modifiche sostanziali nella vita del condominio, quindi nella nostra vita di tutti i giorni.
Come ANACI riteniamo opportuno evidenziare, tra tutte le modifiche introdotte, quelle più immediate ed importanti, di cui si deve tenere conto per evitare, a causa della loro inosservanza, l'impossibilità di costituire validamente l'assemblea, con un inutile dispendio di tempo e di denaro.

CONVOCAZIONE:
Fermo restando il preavviso di gg. 5 dalla data fissata per l'assemblea in prima convocazione, l'invito potrà essere inviato a mezzo lettera raccomandata, fax, posta elettronica certificata o mediante consegna a mano.

COSTITUZIONE e DELIBERAZIONI DELL'ASSEMBLEA:
1a Convocazione:
L'assemblea è costituita dalla maggioranza dei partecipanti al condominio e dai 2/3 del valore del fabbricato.
Le delibere dovranno essere adottate con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/2, del valore.
2a Convocazione:
L'assemblea è costituita da 1/3 dei partecipanti al condominio e dai 1/3 del valore del fabbricato.
Le delibere dovranno essere adottate con la maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/3 del valore.

DELEGHE, COINTESTATARI E RAPPRESENTANZA IN ASSEMBLEA:
  • Obbligatoriamente le deleghe dovranno avere la forma SCRITTA;
  • Nei condomini con più di 20 condomini, il delegato non potrà rappresentare più di 1/5 dei partecipanti al condominio ed 1/5 del valore millesimale del fabbricato;
  • L'amministratore NON potrà più essere portatore di deleghe.
  • In presenza di unità immobiliare che appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste hanno diritto ad avere un solo rappresentante in assemblea.
  • Il rappresentante deve essere designato dai comproprietari a norma dell'art. 1106 del codice civile.
ANAGRAFE CONDOMINIALE:
Ai sensi dell'art. 1130, n. 6, c.c., come introdotto dall'art. 10 della legge 11 dicembre 2012, n. 220, l'amministratore deve istituire un "registro di anagrafe condominiale" e, pertanto, i condomini sono obbligati a fornire le informazioni necessarie per poter assolvere a tale obbligo.
I dati previsti sono i seguenti:
  • generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali ( es.: usufrutto, uso, abitazione, servitù, superficie), nonché di diritti di godimento (es.: locazione, comodato);
  • b) codice fiscale, residenza e domicilio;
  • c) dati catastali di ciascuna unità immobiliare;
  • d) ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza del proprio immobile.
Vogliamo sottolineare come, qualora il condomino non provveda a fornire le informazioni richieste entro i termini previsti dalla nuova legge, o le fornisca incomplete, l'amministratore dovrà disporre per l'acquisizione dei dati, con addebito al soggetto inadempiente di tutti i costi sostenuti.

Studio Zucchiatti

RIPARTIZIONE SPESE IMPIANTO TERMOSANITARIO CENTRALIZZATO
CONTATORE DI CALORE E DI ACQUA:
All'interno o all'esterno di ogni unità immobiliare riscaldata e collegata a sistema di distribuzione dell'acqua centrale, sono installati uno o più contatori di consumo. Alcuni impianti prevedono la presenza di un unico contatore che rileva sia i consumi di acqua calda sia quelli del riscaldamento che quelli, eventualmente, di acqua fredda, anche se è probabile che l'acqua fredda sia in gestione autonoma e quindi esista esclusivamente il contatore di distribuzione installato dal gestore locale. Il contatore o i contatori installati all'ingresso del sistema di distribuzione delle singole unità immobiliari è o sono a tutti gli effetti proprietà privata la cui manutenzione e il cui controllo di corretto funzionamento sono di esclusiva responsabilità del proprietario dell'immobile di cui fanno parte. Questo è un principio molto importante e spesso sottovalutato e pertanto è sempre consigliabile farsi spiegare bene dall'idraulico il manutentore dell'impianto o da chi vi consegna l'alloggio il posizionamento e il funzionamento non solo dei vari termostati presenti all'interno dell'unità immobiliare. ma anche dei contatori a loro collegati che determinano la quota di consumo addebitata sulla base dei dati rilevati in fase di lettura. Inoltre è sempre consigliabile, soprattutto nei primi anni, controllare e rilevare con cadenza bimestrale i dati rilevati dai contatori per poter eventualmente correggere le abitudini termiche e rilevare eventuali anomalie o difetti nel funzionamento del contatore.
ATTENZIONE: se è vero che la proprietà e la responsabilità dei contatori è privata, una volta individuati eventuali anomalie vanno comunicate all'amministratore condominiale che incaricherà la ditta che gestisce il sistema centralizzato dell'intervento in modo da incidere nel minor modo possibile sui dati rilevati. In nessun caso si dovrebbe procedere alla sostituzione del o dei contatori senza autorizzazione da parte di chi gestisce la rileva zio ne dei consumi.

COSTO E RIPARTIZIONE ACQUA CALDA:
Si considera che per sviluppare un metro cubo di acqua calda all'interno di un sistema di riscaldamento centralizzato condominiale a circuito chiuso, considerando anche i valori delle dispersioni naturali dell'impianto stesso, siano necessari all'incirca 8.5/9 metri cubi di gas, al costo finito di 0.85 (ultimo trimestre 2012) al metro cubo di gas, ciò significherebbe un costo a metro cubo di acqua calda pari a Euro 7.225/7.650. A questo costo energetico va aggiunto l'acquisto dell'acqua fredda che si aggira intorno a 0.75/0.90 Euro al metro cubo, il calcolo è abbastanza complicato esistendo tre tariffe diverse a seconda della mole di acqua che si consuma e una serie di aliquote fisse. Quindi il costo finale di un metro cubo di acqua calda a Bolzano, prodotto con il metano, oggi può considerarsi all'incirca pari a Euro 8.00/8.50.
Diverso è il costo nel caso di condomini che rispondono alle condizioni termiche Casaklima b/a/Gold, che prevedono la produzione di acqua calda con energie rinnovabili. In questi condomini, qualora esista un contatore che rilevi sia l'energia prodotta dai pannelli solari sia i metri cubi di acqua calda prodotti dal sistema solare, il costo di metro cubo di acqua calda sarà calmierato dalla mole di acqua calda prodotta a costo "zero" grazie ai pannelli solari.

COSTO E RIPARTIZIONE RISCALDAMENTO:
La ripartizione delle spese di riscaldamento avviene secondo la norma UNI 10200:2005 i cui principi base sono fondamentalmente due: una quota si paga a consumo di calore volontariamente prelevato dall'impianto, una quota si paga a "millesimi di potenza installata" nell'alloggio come disponibilità del "servizio riscaldamento". Solitamente, salvo diversamente previsto dal regolamento di condominio, la quota fissa a millesimi è pari al 30 per cento del costo totale del sistema di riscaldamento {energia elettrica, manutenzione caldaia, spazzacamino, acquisto combustibile), mentre la rimanente percentuale è ripartita in relazione ai consumi rilevati nelle singole utenze. Pertanto è impossibile applicare un valore definitivo al costo finale di una caloria in un sistema di riscaldamento centralizzato in quanto questo modifica costantemente in relazione al costo di gestione di ogni singolo sistema di riscaldamento.
La spesa a consumo è ripartita tra i condomini secondo gli "scatti" rilevati dai ripartitori nei singoli alloggi, rispetto agli "scatti" dell'intero condominio. Quindi, la spesa individuale di riscaldamento imputata ad ogni condomino sarà così definita:

Scesa individuale di riscaldamento:
  • quota di Spesa a millesimi di potenza installata nell'alloggio (Kw)
  • +quota di Spesa a consumo in% degli scatti di alloggio (kwh)
IL Kw è una potenza mentre il KWh è un'energia: il KW è la potenza impegnata e prodotta, se la moltiplichi per il tempo ottieni i KWh cioè l'energia.
Possono quindi esistere utenze con diversa potenza (KW) che assorbono uguale energia (KWh).

Spesa totale di riscaldamento= Spesa a millesimi+ Spesa a consumo

Spesa a millesimi:
-Spesa per la conduzione dell'impianto di riscaldamento
-Spesa per il servizio di contabilizzazione
-Eventuali quote di ammortamento per investimenti effettuati nell'impianto
-Spese per le dispersioni energetiche dell'impianto (stime ricavate da eventuale diagnosi energetica)

Spesa a consumo = Spesa totale di riscaldamento – Spesa a millesimi 

10.01.2011
RELAZIONE TECNICA DEL CONDOMINIO - tutela della sicurezza degli abitanti dello stabile
In ottemperanza a quanto previsto dal decreto lgs. n.81/2008, abbiamo dato il via alla fase esecutiva delle Relazioni Tecniche del Condominio, che a tutti gli effetti possono essere considerate equivalenti a un documento di valutazione dei rischi (DVR). Questo documento tra l'altro ha il compito di tutelare le condizioni di lavoro dei fornitori, tutelare la sicurezza degli abitanti dello stabile e risponde agli obblighi di informazione e sicurezza previsti dal decreto lgs. n.81/2008 in materia di sicurezza sul lavoro. La relazione tecnica, disponibile presso il nostro studio, ha consentito con una spesa decisamente contenuta in proporzione alle responsabilità che vengono soddisfatte di munire ogni condominio di un documento tecnico e definitivo che ne fotografa le condizioni effettive di sicurezza e quali misure di prevenzione e protezione si dovessero rendere necessarie realmente. Di seguito esponiamo la tabella con i costi sostenuti per la redazione del documento che, fino a quando non dovessero essere modificate le condizioni strutturali dello stabile (demolizione e ricostruzione di un  condominio con diverse caratteristiche architettoniche) non dovrà subire alcun ulteriore intervento senza alcun costo aggiuntivo. 
TIPOLOGIA DI CONDOMINIO FASCIA DI RIFERIMENTO IMPORTO PER LA RELAZIONE TECNICA - una tantum
da 1 a 20 unità immobilari (PM) prima fascia Euro 165,00 + IVA
da 21 a 50 unità immobiliari (PM) seconda fascia Euro 352,00 + IVA
Oltre 51 unità immobiliari (PM) terza fascia Euro 561,00 + IVA

30.04.2010
CERTIFICAZIONE UNI EN ISO 9001- 10014
Dopo aver rinnovato le procedure interne e tutti i processi inerenti l'erogazione del servizio di amministrazione immobiliare, lo Studio Zucchiatti ha superato brillantemente l'esame per l'ottenimento della certificazione UNI EN per i sistemi organizzativi orientati ad un servizio di qualità. L'Ottenimento di questo riconoscimento europeo ha lo scopo tra l'altro di garantire ai propri clienti un servizio puntuale e professionale che possa inoltre dare sempre un riferimento chiaro e specifico di tutti gli aspetti della attività e delle modalità attraverso le quali si esplica il servizio richiesto.
Lo Studio Zucchiatti è stato considerato idoneo dall'ente certificatore ISOENCertification soddisfacendo tutti i requisiti previsti dalla normativa e UNI EN ISO 9001 sui sistemi di gestione per la qualità  (Quality management Systems) e quelli previsti dalla normativa UNI EN ISO 10014.

30.05.2010
D. Lgs.81/08: Condomini DVR E DUVRI
Con l'entrata in vigore del decreto legislativo 81/08, che sostanzialmente va ad integrare la legge 626 sulla sicurezza nei posti di lavoro, sono nate delle nuove forme di tutela dei lavoratori che vanno ad incidere anche sull'attività del condominio. Mentre da un lato si sono evidentemente rafferzate le misure di sicurezza in caso di esecuzione di opere straordinarie, dall'altro è stata prevista la redazione di una serie di documentazioni per l'attività ordinaria di tutte le realtà all'interno delle quali viene svolta un attività professionale, tra le quali si inserisce anche il condominio. Dopo mesi di interrogazioni ministeriali, l'A.N.AC.I. (Associazione Nazionale Amministratori Condominiali e Immobiliari) ha ottenuto una risposta definitiva in merito agli obblighi del condominio.
Solo nel caso in cui il condominio sia direttamente datore di lavoro subentra l'obbligo di redazione di un Documento di Valutazione dei Rischi (DVR), mentre in tutti gli altri casi è sufficente la redazione di una Relazione Tecnica del Condominio da consegnare ai lavoratori che prestano un servizio presso il condominio. A tal riguarda i nostri condomini sono già stati visionati e controllati dall'Ing. Sasso che ha predisposto il documento che verrà affrontato progressivamente in ogni assemblea condominiale a partire dalla seconda metà del 2010.

30.06.2010
D.M. 108/09 ASCENSORI - ANALISI DEI RISCHI
Il primo Settembre 2009 è entrato in vigore il decreto ministeriale 108/2009 in merito alla necessità di eseguire sugli impianti ascensori installati prima del 24 Giugno 1999 un analisi dei rischi esistenti che comporti nel giro di al massimo di 5 anni la prescrizione di misure di adeguamento alle norme di sicurezza UNI EN 81/80. Questo decreto ministeriale, che tenderebbe alla maggior sicurezza dei vecchi impianti ascensori, comporta che nel giro di pochi anni la maggior parte dei condomini esistenti su tutto il territorio nazionale, oltre a dover richiedere un ispezione ad hoc da parte dell'ente di sicurezza locale, presumibilmente si troverà costretta a dover dare esecuzione a dei lavori di adeguamento del proprio ascensore dal peso economico notevole.
Anche per questo il Tar del Lazio con la sentenza Nr.5413 del 1.04.2010 ha annullato quanto previsto dal d.m. 108/09 bloccando per il momento l'esecuzione delle relative verifiche.
Ovviamente questa sentenza, per il grave ritardo con il quale è stata emanata, comporta che, come nel nostro caso, gli amministratori di condominio che si erano già organizzati richiedendo la visita di valutazione dei rischi all'ente ispettivo si troveranno a dover giustificare questo costo non essendo più obbligatorio; fortunatamente la visita in questione ha un costo del tutto modesto e siamo sicuri che sia interesse dei condomini verificare il livello di sicurezza dei proprio ascensori aldilà di quanto preveda la legge, potendo con totale libertà deliberare se, come e quando intervenire per risolvere gli eventuali difetti riscontrati.

20.07.2010
RIFORMA DEL CONDOMINIO
Dopo aver iniziato già da qualche mese il suo iter legislativo, la riforma del Condominio, grazie anche all'opera di paziente convincimento dei rappresentati ANACI, sembra procedere abbastanza spedita, tenedo conto delle peculiarità dello sviluppo normativo italiano, spesso interrotto e corretto dalla proposta di nuovi emendamenti (ultima proposta di modifica il 19.07.2010 con ben 15 nuovi emendamenti).
Pertanto il disegno di legge 71 che riforma il condominio, dovrebbe entro la fine dell'anno arrivare a compimento e andare a colmare una lacuna storica nei confronti sia degli altri paesi europei, sia nei confronti di una categoria professionale che rappresenta gli interessi di milioni di persone basando il proprio operato su pochi articoli del Codice Civile, risalenti agli anno 40.
 

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